✅Да, можно.
✔️Есть несколько вариантов:
1️⃣ Досрочное погашение за счет собственных средств или потребительского кредита. Вносим деньги, снимаем обременение, продаем.
2️⃣ Досрочное погашение за счет покупателя. Покупатель из собственных средств гасит задолженность. Одновременно с эти выходим на сделку. На этом этапе есть нюансы, все зависит от банка. Оставшиеся деньги можно заложить в сейфовую ячейку/аккредитив. Продавец их заберет после регистрации сделки.
3️⃣ Покупка в ипотеку по программе «залоговый объект». В этом случае банк рассматривает объект с обременением. Но не все банки могут подойти. Например, Сбербанк может рассмотреть только свой залоговый объект (как и большинство банков), а вот, например, Абсолютбанк готов рассмотреть залоговый объект любого банка.
Как правило, способ определяется уже при наличии покупателя, ведь именно от его денег зависит как будет оформляться сделка.
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство, он может не использовать эскроу-счета. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета.
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
✔️окончание срока депонирования — размещения денег на эскроу-счете. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется;
✔️нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
✔️банкротство застройщика.
✔️Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
Чек-лист характеристик квартиры, которые нужно проверить при покупке:
✅Площадь (общая, жилая, иные помещения)
✅Наличие перепланировок
✅Год постройки
✅Материал стен
✅Этаж и этажность
✅Сторона света
✅Вид из окна
✅Состояние дома (внутри и снаружи)
✅Состояние пола
✅Состояние стен
✅Состояние потолка
✅Состояние окон
✅Состояние дверей
✅Состояние балкона/лоджии
✅Состояние труб и сантехники
✅Состояние электропроводки
✅Состояние счетчиков (вода, газ, электричество)
✅Напор воды
✅Состояние мебели и техники
✅Инфраструктура района
На основании этих пунктов и принимается осознанное решение о покупке, даже если квартира в плачевном состоянии.
- Это единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и покупки другого.
Основная задача: согласование сроков выхода на сделку, расчетов, передачи ключей в соответствии с условиями 2х сделок.
Типичный пример:
1я сделка «Ипотечная»
1. Задаток 1 июня
2. Сдоб документов и одобрение объекта банком до 15 июня
3. Выход на сделку 18 июня
4. Полный расчет 27 июня
5. Передача ключей 30 июня
2я сделка «Наличная»,
1. Задаток 2 июня
2. Выход на сделку после получения денег 27 июня.
3. Прием ключей 27 июня – переезд за 3 дня.
Особенность в том, чтобы
- получить деньги по 1й сделке
- передать деньги по 2й сделке
- получить ключи по 2й сделке
- передать ключи по 1й сделке.
Цепочка же включает в себя несколько альтернативных сделок.
В таких сделках риэлтор является координатором, ведь только он точно знает, сколько времени займет каждый этап. Без этих данных можно подписать нереальный по срокам договор и потерять задаток.
